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佑商解析地下车位销售时所有权分析
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开车已经成为城市人日常生活的重要组成部分,城市停车难已是不争的事实,住建部要求新建小区必须配建一定比例的车位,否则规划方案将无法审批通过。目前很多开发企业对车位都是只售不租,那么地下车位销售所有权归属及使用方式,法律是如何规定的呢?

车位销售

一、建设用地空间使用权

随着人类社会的进步和发展,特别是现代化专业技术的进步,分层次开发土地成为了土地利用的新趋势,为了解决建设用地地下空间使用权归属及估价问题,《物权法》第1百三十六条规定了建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

二、地下空间使用权

1997年国务院已经制定了《城市地下空间开发利用管理规定》,2001年对此规定进行了修改,规定要求政府在编制城市总规时一并编制地下空间利用规划,编制详规时对地下空间利用作出具体规定。《城乡规划法》要求地下空间的开发和利用应符合城市规划,并履行规划审批手续。

其实地下空间建筑物除了配套的消防设备、供电设施设备等公用的配套设施外,主要是停车位(地下室、车库)和人防工程,人防工程主要建设成停车位。

综上,我国对建设用地使用权是分层管理,需要分层取得建设用地使用权,并进行建设用地使用权登记。

三、符合规划的地下停车位产权归属

物权法规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。开发企业建设的住宅小区或商业项目的地下停车位,如果取得地下空间的使用权,则停车位的所有权应该归属开发企业。虽然规划方案经过规划部门的审批通过,但规划方案本身并不决定物权归属,取得不动产物权的前提是有合法的土地使用权,否则小产权房也应该属于合法建筑,因为小产权房也是基于原始建造取得。

关于地下停车位的问题可归结为:未享有土地权属的情况下,建造物所有权归属?在此种情况下,建筑物或配套设施的权属是有瑕疵的,可能有以下三种法律后果和救济措施:

第1种情形,通过补缴土地出让金的方式,取得地下空间土地使用权,使车位获得完整合法的所有权;

第二种情形,我国认为侵犯了其土地所有权,不仅不能获得车位所有权,反而构成侵权,要求拆除并赔偿我国损失。由于地下停车位的建设方案是经过政府批准的,若认定为构成侵权,那么政府存在严重过错,所造成的损失应由政府承担,所以这种情形仅存在于法律意义上的,实务中不可能采用此种解决方式;

第三种情形,我国取得车位所有权,以不当得利的方式返还给建设单位。该情形也是法律意义上的,我国不会取得车位所有权的,因为管理成本很高,收益不高,需要耗费大量的人力、财力,但不排除特殊情况我国可能会采取该方式。

综上,解决车位权属瑕疵可能实现的方式是,建设单位补缴土地出让金,取得车位不动产权。

特别要提醒的是:不能取得产权的责任不在开发企业,原因比较复杂,这造成了地下车位权属的不清晰,无法办理不动产登记。

四、车位销售的方式

目前房地产市场销售车位主要是通过两种方式:使用权出让和长期租赁。

1、车位使用权出让

通过出让车位使用权的方式,使用权的期限与土地所有权一致;该方式是参照土地的所有权与使用权相分离的方式,将使用权单独出让,所有权还归建设单位。

缺点:(1)车位使用权与土地使用权不同,土地使用权是法定的物权种类,车位不是法定的物权形式,签订车位使用权出让合同并不符合法律规定;(2)该车位的使用权出让的方式更符合租赁合同的性质,终将会被认定位租赁合同,租赁合同对车位的维修、维护及毁损灭失风险承担责任的主体是不同的。

2、长期租赁方式

通过长期租赁的方式,第1次租赁期限为20年,超过20年后自动续期或者无偿使用等方式,反正后是租赁期限与土地所有权一致。

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本文来源:http://www.youshang168.com/

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